房地产项目成本测算详解
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随着房地产行业逐步进入白银时代，行业利润率逐渐下降，而项目的好坏直接影响房企的利润和现金流。今天我们学习房地产项目成本测算方法。
房地产项目建设周期相对较长，成本构成纷繁复杂，全面理解及准确计算房地产项目的成本是房企测算项目利润的关键。在系列一：房地产项目销售收入测算篇中，我们主要介绍了房地产项目利润测算思路和销售收入的测算方法，本篇将对房地产项目成本进行抽丝剥茧，详细介绍每项成本的含义、其成本费用核算范围及估算方法，并通过具体案例予以解析帮助读者理解。由于成本中的税金占比较大、计算复杂且房地产项目涉及税种较多，将单独作为细分研究在后续的系列研究中推出，本篇仅聚焦于除税金之外的项目成本。需要关注的是，作为房企外部人员，我们无法像房企那样对每项成本进行较为精确的估算，本篇研究提供的成本测算方法主要基于外部人员可获得有限信息的前提假设。
一、房地产项目总成本概览
房地产项目的总成本主要可分为土地成本、建造成本、期间费用及税金，不同房企每类成本项下的细分类别及名称不尽相同，参考多家房企的项目成本分类明细表，对房企的项目总成本分类总结如表1，后文将以各二级分类成本为细分单位做简要介绍（税金将在后续研究中介绍），并探讨相关成本的计算/估算方法。
二、项目成本详解（除税金）
1、土地成本
土地成本指取得开发项目用地而发生的费用。房地产开发项目取得土地使用权一般有以下几种方式：划拨或征收、出让、转让、股东投资入股、租用，对应的土地成本分别为土地征收拆迁费、出让地价款、土地转让费、土地投资评估价及土地租用费。
（1）土地征收拆迁补偿费
随着城市内人地矛盾加剧，城中村、老破小、旧村厂区改造问题日益突出，以征收拆迁方式获取土地成为房企的一种选择。土地征收拆迁模式对应的土地成本主要为拆迁补偿费，此外还需补缴一定土地出让金。具体来看，土地征收拆迁补偿费可分为农村土地征收拆迁补偿费和城镇土地拆迁补偿费：农村土地征收拆迁费主要包括土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、新菜地开发建设基金、耕地占用税等；城镇土地征收拆迁费主要包括地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，原用地单位停产、停业补偿费等。
对房屋进行拆迁时，若新建房屋的用地是划拨取得，需要补缴土地出让金才可取得建设用地使用权。
（2）出让地价款
公开市场招标、拍卖、挂牌获得土地是房企主流的拿地模式，对应的土地成本为出让地价款，指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内转让给购买方而收取的土地使用权出让价款。熟地出让地价款包括土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费；毛地出让地价款包括土地出让金和城市基础设施建设费，需要开发商自行进行房屋拆迁和土地开发，并支付拆迁补偿费。出让地价款由土地所在的城市、区位、土地用途、购买竞争激烈程度、调控政策等多方面因素决定。
熟地是指具备完善的城市基础设施（供水、供电、通讯等）、土地平整能直接进行建设的土地。
毛地是指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。
（3）土地转让费
随着房地产行业马太效应继续凸显、竞争愈发激烈，实力较强的房企通过直接收购中小房企土地的方式来获取土储越来越普遍。此种模式对应的土地成本为土地转让费，指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权转让费。
（4）土地投资评估价
由于本轮房地产周期房价上涨导致地价大幅提升，同时调控使得土地获取门槛提高，房企为了分散风险、优势互补，合作开发拿地逐渐增多。在房企合作开发的项目中，土地使用权可能来自一方股东的直接投资，该种情况下以土地使用权的评估价值作为项目的土地成本。
（5）土地租用费
土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用，但该种方式在房地产开发项目中较为少见。
2、建造成本
房地产项目建造成本是指完成项目主体建设所需投入的资金，主要包括开发前准备费用，建筑、装饰、安装工程费，基础设施及配套设施费用。
（1）开发前准备费用
开发前准备费用主要包含咨询评估费、堪探设计费以及与土地开发有关的“三通一平”费用。开发前准备费用计算方法包括按照实际工程量面积计算、总投资一定比例计算、行业惯例计算等。根据十余个项目公司数据统计，开发前准备费用在项目盈利估算时也可简化为建安工程费的3%～10%计算。
（2）建筑安装工程费用（包含建筑工程、装饰工程、安装工程）
建筑安装工程（以下简称“建安工程”）是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、装饰工程费用及安装工程费用。建安工程费用一般根据实际发生的人工费、材料费、机械费、税费等加总计算。但在项目盈利估算时，一般按照单位面积的建安费用*建筑面积进行估算，单位面积建安工程费用取决于项目类型、原材料价格、房企的成本管理能力、装修程度、不同城市的人力成本、通货膨胀等等，如同一时间同一种产品业态在不同城市或不同房企开发的情况下单位建安成本都不尽相同。在房企投资实务中，建安工程费用测算往往比较详尽和仔细，由于资料局限性，基于对十余家房企部分项目的建安工程费梳理统计，给出不同类型住宅的单位面积建安成本的大致区间（详见表4）。在测算项目利润时，尽量根据项目不同的业态面积进行建安工程费的估算，以使得建安工程费尽量准确。
（3）基础设施建设费
基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设，主要包括自来水、雨水、污水、环卫等基础设施建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。基础设施建设费一般按照实际工程量及单价计算得出，根据十余个项目公司数据统计，基础设施建设费在项目盈利估算时也可简化为建安工程费的6%~15%估算。
（4）公共配套设施建设费
公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的配套设施的建设费用，如居委会、派出所、托儿所等，实践中一些项目也可能无此类支出。公共配套设施建设费按照实际工程量及单价计算得出，根据十余个项目公司数据统计，公共配套设施建设费在项目盈利估算时也可简化为建安工程费的0%～2%估算。
（5）其他费用
其他费用主要为临时用地费、临时建设费、工程监理费、工程保险费、工程造价咨询费等构成的工程管理费和办公费、劳保费等构成的项目现场管理费，其中工程管理费一般按照当地有关部门的费率*建筑面积/土地面积/建安费用计算。根据十余个项目公司数据统计，其他费用在项目盈利估算时也可简化为建安工程费的1%～3%估算。
总结来看，房地产项目建造成本测算核心在于建安成本的估算，用公式表示：
房地产项目建造成本=开发前准备费用+建安工程费用+基础设施建设费+公共配套设施建设费+其他费用≈建安工程费用*（3%～10%）+建安工程费用+建安工程费用*（6%～15%）+建安工程费用*（0%～2%）+建安工程费用*（1%～3%）≈建安工程费用*（110%~130%）
3、期间费用
（1）销售费用
销售费用是指房企在销售项目过程中发生的各项费用，如广告费、活动推广费，约占销售额的0.5%～2%；销售人员的工资费用，亦包括代理销售的代理费，约占销售额的1%～2%；其他销售费用约占销售额的0.5%～1%。根据对样本房企项目统计，销售费用在项目盈利估算时可简化为按销售收入的2%～5%估算。
（2）管理费用
管理费用包括管理人员工资、职工福利、差旅费、社保费、开办费摊销等等管理费用。若同时开发多个房地产项目，管理费用应该按照合理分配比例在各个项目间分摊。管理费用在项目盈利估算时也可简化为按照建造成本的2%～3%估算。
（3）财务费用
财务费用是指为项目建设筹集资金而发生的各项费用，包括借款利息、金融机构手续费、汇兑损益等。需要注意的是，这里所指的利息既包括资本化利息也包括费用化利息，即项目借款的全部利息费用。根据对样本房企项目统计，开发贷等外部融资约占建安投入的70%，但考虑到企业拿地不全为自有资金，故财务费用可按照（建安工程费的*70%+土地成本*50%）*公司平均年化借款利率*平均资金占用期限计算。实践中，由于不同房地产项目采用杠杆不同，融资能力亦有差异，房企间财务费用差异较大。
4、不可预见费用
不可预见费用一般按土地成本、建造成本和期间费用合计数的1%～3%估算。
综上所述，项目土地成本的确定较为容易和明确；建造成本的测算核心为建安工程费用的估算，根据单个项目包含的细分业态面积及相应的单方造价去尽可能准确估算建安工程费，项目建造成本约为建安工程费的1.1～1.3倍；期间费用则根据各自特点依据销售收入、建造成本及相关公式计算；最后在土地成本、建造成本和期间费用的基础上按一定比例估算不可预见费用，即可得到除税金外的项目成本。
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